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收购]海宁皮城:拟收购的湖北金联民生控股有限公司部分资产价值

  明明明明 .............................................................................................1

  要要要要 .............................................................................................2

  文文文文 .............................................................................................5

  一委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者..............................5

  二目的..............................................................6

  三对象和评估范围....................................................7

  四价值类型及其定义......................................................

  五基准日............................................................

  估假设..............................................................8

  七依据..............................................................9

  八方法.............................................................1

  估估估估过结程论..........................................................................................................................1

  、、特评别估事报项告说使明用限..制..说..明................................................................................................1

  一附件目录..............................................................19

  二评估资产清单......................................................0

  三和产权持有单位法人营业执照......................................1

  四国有资产产权登记..............................................3

  证证明资料........................................4

  方方方和产权持有单位的承诺函..........................................2

  七签字注册评估师承诺函..................................................1

  八资格证书......................................................2

  构构册法评人估营师业资执格照证书..................................................................................................3

  十十一、评估业务约定书......................................................3

  表表表表....................................................................................42

  独立、客观和公正的原则,根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内

  资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

  必要的现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关

  注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题

  进行了如实披露。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和

  的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事

  本次资产评估的委托方为海宁中国皮革城股份有限公司(以下简称“海宁皮城股

  份公司”),本次资产评估的产权持有单位为湖北金联民生控股有限公司 (以下简称

  根据《资产评估业务约定书》,本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定

  民生公司拥有的武汉海宁皮革城营业用房(含相应的土地使用权),建筑面积为

  198,049.37平方米(相应的土地使用权系阳国用(2013)第 8号《国有土地使用证》

  记载的土地的一部分,证载土地面积为 165,539.75平方米;根据测绘资料、销售统

  计资料等,武汉海宁皮革城项目总用地面积 79,122.68平方米,可售商业服务用房

  建筑面积合计 165,596.16平方米,其中已出售的营业用房建筑面积 18,826.18平方

  米,按可售建筑面积占比,则委估的营业用房相应分摊的土地面积为 70,127.44平

  产的账面价值为 966,229,754.92元,账列投资性房地产科目。截至评估基准日,委

  分资产评估价值为 810,999,500.00元(大写为人民币捌亿壹仟零玖拾玖万玖仟伍佰

  1.委估的武汉海宁皮革城营业用房截至评估基准日尚未取得房屋所有权证,也

  未办理分割的国有土地使用证;其建筑面积和分摊的土地面积由金联民生公司依据

  测绘报告等资料提供。建筑面积、土地面积可能与最终办理的权证记载的面积存在

  差异,但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。同时,本次评估亦未

  2.截至评估基准日,金联民生公司存在以下与委估资产有关的资产抵押事项,

  金联民生公司以其拥有的土地使用权(国有土地使用证号为阳国用(2013)第

  8号,土地面积 165,539.75平方米)和武汉银河汇城市商业综合体一期(武汉海宁

  皮革城)在建工程为抵押(质押)物,为金联民生公司向中航信托股份有限公司借

  租,评估基准日当期的租金(包括房租、运营管理费、品牌加盟使用费、承租权费)

  已由产权持有单位金联民生公司及其下属子公司收取(其中二、三、四层及地下一

  4.金联民生公司承诺,截至评估基准日若存在与委估资产有关的应付未付的工

  程款、配套设施设备款和税费等,由金联民生公司承担。本次评估未考虑可能存在

  的应付未付的工程款、配套设施设备款、税费等对评估对象及相关资产评估价值的

  则、资产评估原则,分别采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对贵公

  8.经营范围:市场开发建设和经营管理,投资管理,物业管理,房地产开发经

  8.经营范围:对商业投资;房地产开发、商品房销售;自有房屋租赁;物业管

  理;商铺、写字楼租赁及管理;酒店管理;皮革、服装、百货批发兼零售;广告业

  日,金联民生公司的注册资本为 8,000万元,系湖北银河创业投资有限公司的全资

  资开发建设武汉银河汇城市商业综合体项目,项目地块位于武汉城市主干道龙阳大

  道和四新路交叉口,为汉阳与经济开发区相邻地段,属武汉未来发展的三大新城之

  一的“四新新城”核心区。武汉海宁皮革城为武汉银河汇城市商业综合体项目一期,

  宁皮革城的经营管理,全资子公司武汉银河汇物业管理有限公司负责武汉海宁皮革

  根据《资产评估业务约定书》,本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定

  民生公司拥有的武汉海宁皮革城营业用房(含相应的土地使用权),建筑面积为

  198,049.37平方米(相应的土地使用权系阳国用(2013)第 8号《国有土地使用证》

  记载的土地的一部分,证载土地面积为 165,539.75平方米;根据测绘资料、销售统

  计资料等,武汉海宁皮革城项目总用地面积 79,122.68平方米,可售商业服务用房

  建筑面积合计 165,596.16平方米,其中已出售的营业用房建筑面积 18,826.18平方

  米,按可售建筑面积占比,则委估的营业用房相应分摊的土地面积为 70,127.44平

  :一楼负一楼箱包皮具区零售区 7,979.12 50,521.2625,96,95;44,235.865,459.02平方米、储藏室441.69平方米、生活消防水池384.69平方米未售商铺套现分成个铺位现个铺位作为商业配套、个铺位已出租其它包括地下室管井平方米、配电房等设备用房

  二楼时尚皮装区 38,079.22 208.4042,178,14162174.58平方米、橱窗33.82平方米地下室风井平方米、橱窗 平方米;;未

  物业管理用房 平方米、地下室风井 平三品24,959.59 51.89

  裘皮服装区牌皮装区 40,618.10 447.3241,181,181396.8016.70方米、橱窗33.82平方米未售商套现分成个铺位现个铺

  铺铺位作为商业配套、个铺位已出租其它包括地下室风井 平35,133.95 50.5241,134,29916.70方米、橱窗33.82平方米合

  室室室室;合计 198,049.37 146,769.98 51,279.39172,

  产的账面价值为 966,229,754.92元,账列投资性房地产科目。截至评估基准日,委

  这场危机的原因,表面上看源于美国次级住房抵押贷款大量违约和金融衍生产品泡沫破裂,引发全面信用危机。若从直接起因考察,可说是发达国家宏观经济政策不当、虚拟经济过度扩张、政府监管缺失造成的,是长期负债消费的增长模式难以为继的结果。

  (一)价值类型及其选取:资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价

  值(投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型。经评估人员与委托

  方充分沟通后,根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素,最终选

  (二)市场价值的定义:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未

  受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

  为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近,确定以 2015年

  (1)本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提,产权利益主体变动包括

  (4)本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和

  (5)本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提,即国家现有的宏观经济、政治、

  政策及产权持有单位所处行业的产业政策无重大变化,或其变化能明确预期;国家

  黄四郎,南国鹅城一霸,靠向海外贩卖华工发家致富,坐拥整片碉楼群落,坑蒙拐骗无恶不作。

  货币金融政策基本保持不变,国家现行的利率、汇率等无重大变化,或其变化能明

  (1)本次评估中的收益预测建立在产权持有单位提供的发展规划和盈利预测的

  (2)假设产权持有单位管理层勤勉尽责,具有足够的管理才能和良好的职业道

  德,与委估资产有关的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等处

  (3)假设每一年度与委估资产有关的营业收入、成本费用、改造等的支出,在

  (4)假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对相关资产造成重大不利影

  评估基准日当期的租金(包括房租、运营管理费、品牌加盟使用费、承租权费)已

  由产权持有单位金联民生公司及其下属子公司收取(其中二、三、四层及地下一层

  2.财政部[2001]第 14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》;

  5.国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号《关于加强企业

  1.《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》(财

  2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号);

  10.《投资性房地产评估指导意见(试行)》(中评协[2009]211号);

  14.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248号);

  2.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、

  铺虽已出售,但根据协议出售方仍需承担未来市场整体广告、营销活动策划等经营

  管理责任和义务。由于目前市场上难以找到资产规模及结构、经营范围、经营状况

  产已建成,竣工决算尚未完成,但其原始建设资料齐全,相关支出已暂估入账,有

  条件针对委估资产构成情况和特点选择适当、具体的评估方法,可采用资产基础法

  业市场环境已经逐步形成,在延续现有的经营管理模式情况下,未来收益能够合理

  预测,与其未来收益的风险程度相对应的折现率也能合理估算,可以采用收益法进

  充分、全面分析,综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性后,确定其中一

  体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,得出委估资产

  房屋建筑物采用重置成本法进行评估,然后选用市场法求出土地使用权价值,将房

  重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本,减去待估建筑物已经

  发生的各项贬值,得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的

  对于委估的宗地,土地使用权价值定义为:所有权属国有,使用权类型为出让,

  土地用途为商业兼仓储用地,开发程度为红线外“五通”(通电、通路、通讯、供水、

  根据《资产评估准则 —不动产》及《城镇土地估价规程》,通行的评估方法有成

  本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等。因待估宗地所在区

  采用楼面地价)时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类

  似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、

  期日、区域、个别因素、使用年期等差别,修正得出待估土地的评估基准日地价的

  折算成评估基准日价值后累加,以此估算被评估资产价值的方法。此次评估对评估

  对象周边同类型的房屋用于租赁经营的正常租金水平进行了调查了解,并对目前评

  估对象租赁期内的租金收入进行了统计,分别估算评估对象在租赁期内和租赁期满

  地使用权连同地上建筑物将被无偿收回。从谨慎性原则出发,本次评估时收益期限

  计算至土地使用权出让年限终止日期止,也不考虑土地使用权到期后地上建筑物的

  2015年4月13日,委托方就本次评估工作与坤元资产评估有限公司进行了初步沟

  通,明确了本次评估的评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等问题,并制

  持有单位提供的评估申报明细表,进行账表核对,主要核对:房屋建筑物的名称、

  2019年3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中,将高职院校扩招放在今年工作任务的“就业”环节提出。图为高等职业教育学院的学生在布置毕业设计作品。(新华社记者 孙参/图)

  位置、建筑结构、建筑面积、建造年代、建筑质量、使用年限和账面价值等;土地

  的面积、地上建筑物的情况、性质、用途、四至等。通过搜集项目审批有关文件、

  材质、内外装修、使用维修、施工质量、水电管线安装使用情况进行了较详细的勘

  察。对房屋建筑物是否有不均沉降、地基是否有足够承载力、墙体是否结构变形损

  坏、配套设备是否满足生产的需要、房屋建筑物的设计是否满足生产工艺的要求等

  对不明真相的参加人员,经批评教育后确有悔改表现的,可以免予处分或者不予处分。

  进行了解。走访有关房屋建筑物的管理维护人员及使用人员,了解房屋建筑物的建

  设、施工、使用、维修等情况;对于委估宗地,评估人员了解了宗地的交通条件、

  基础设施条件、环境条件、宗地条件、土地利用状况、规划限制条件等区域因素;

  资产账面价值 966,229,754.92元,评估价值 988,268,900.00元,评估增值

  988,268,900.00元,收益法的评估结果为 810,999,500.00元,两者相差

  产基础法是在持续使用基础上,以重置各项生产要素为假设前提,根据要素资产的

  具体情况采用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,得出委估资

  产的评估价值,反映的是企业基于现有资产的重置价值。收益法是从委估资产未来

  发展的角度,通过合理预测委估资产未来收益及其对应的风险,综合评估委估资产

  价值。委估资产为专业市场营业用房,对其投资回报将主要来源于未来经营收益,

  因此,以收益法得出的评估值更能科学合理地反映委估资产的价值,也与本次经济

  供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验,发现:委估

  的武汉海宁皮革城营业用房截至评估基准日尚未取得房屋所有权证,也未办理分割

  的国有土地使用证。根据金联民生公司提供的建设工程规划许可证、租赁合同、建

  造合同等资料,委估的资产应属于金联民生公司所有。除上述事项外,未发现评估

  对象和相关资产的权属资料存在其他瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的

  法律权属资料是金联民生公司的责任,评估人员的责任是对金联民生公司提供的资

  料作必要的查验,评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保

  证。若产权持有单位不拥有前述资产的所有权或其他有关权利,或对前述资产的所

  2.截至评估基准日,金联民生公司存在以下与委估资产有关的资产抵押事项,

  金联民生公司以其拥有的土地使用权(国有土地使用证号为阳国用(2013)第

  8号,土地面积 165,539.75平方米)和武汉银河汇城市商业综合体一期(武汉海宁

  皮革城)在建工程为抵押(质押)物,为金联民生公司向中航信托股份有限公司借

  测绘报告等资料提供。建筑面积、土地面积可能与最终办理的权证记载的面积存在

  差异,但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。同时,本次评估亦未

  4.委估的武汉海宁皮革城营业用房于2013年开始营业,目前大部分铺位已出

  租,评估基准日当期的租金(包括房租、运营管理费、品牌加盟使用费、承租权费)

  已由产权持有单位金联民生公司及其下属子公司收取(其中二、三、四层及地下一

  层铺位租金已收取至2015年5月31日,一层铺位租金已收取至2015年6月30日,承租

  权费已收取至2018年5月31日等)。本次评估假设各铺位的未来租金收益在前述租金

  5.金联民生公司承诺,截至评估基准日若存在与委估资产有关的应付未付的工

  程款、配套设施设备款和税费等,由金联民生公司承担。本次评估未考虑可能存在

  的应付未付的工程款、配套设施设备款、税费等对评估对象及相关资产评估价值的

  6.本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的委估资

  产的现时市场价值,www.567821d.com,没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估

  价值的影响,也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资

  7.本次资产评估时,评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认为必要、合

  理的假设,在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的前提条件。

  当未来经济环境和以上假设发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件的改

  8.本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项,在进行

  资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情

  2.本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体,需本评估